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Características: Fundos de Investimento Imobiliário

Características: Fundos de Investimento Imobiliário
André Momberger
Escrito por André Momberger

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Características dos Fundos de Investimento Imobiliário:

O que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, semelhantes aos fundos de ações e renda fixa, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM. Têm por objetivo aplicar recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou imóveis prontos, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, escolas, loteamentos etc. Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis direitos a eles relativos, entre outras opções.
Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte, através das Instruções nos 205 e 206, os Fundos de Investimento Imobiliários brasileiros reúnem atualmente, cerca de R$ 2 bilhões aplicados em 60 fundos aproximadamente.
Por serem fundos fechados suas cotas não têm resgate. Assim como as ações, o caminho natural é a negociação através da Bolsa ou do Balcão Organizado (SOMA).

Quais são as principais características dos Fundos Imobiliários?

Os rendimentos para pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda (nas condições informadas abaixo). Têm o patrimônio dividido em cotas, que são valores mobiliários de renda variável. São, obrigatoriamente, administrados por instituições financeiras.
Precisam aplicar, pelo menos, 75% de seu patrimônio em bens e direitos imobiliários.
São fundos fechados, não havendo resgate das cotas. Para liquidar o todo ou parte do investimento, o cotista vende suas cotas a terceiros, como no caso das ações de companhias abertas.

Quais são as principais vantagens desse tipo de investimento?

Torna o investimento imobiliário acessível mesmo aos pequenos e médios investidores, através do fracionamento via emissão de cotas.
É um investimento em imóveis com a mobilidade das transações financeiras, evitando as complicações com escrituras, certidões etc.
O fundo dá um ambiente de transparência para as operações imobiliárias, além de contar com imóveis escolhidos por especialistas no setor.

Como funciona a tributação?

a) Tributação do Fundo Imobiliário
O Fundo Imobiliário é isento de impostos, inclusive Imposto de Renda, que só incide sobre as receitas financeiras obtidas com as aplicações do saldo de caixa do fundo (compensáveis quando da distribuição) e na distribuição de rendimentos ao quotista e no ganho de capital que este porventura obtiver na alienação de cotas. Para que o Fundo possa ter este benefício tributário, a Lei 9.779/99 estabeleceu os seguintes requisitos:
1. Que o Fundo distribua, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento aos quotistas;
2. Que o Fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do Fundo.

b) Tributação sobre os Rendimentos
Com relação à tributação dos rendimentos obtidos pelos cotistas, há distinção entre pessoas físicas e jurídicas:
Cotista Pessoa Física – isento de Imposto de Renda sobre os rendimentos obtidos (nas condições informadas abaixo);
Cotista Pessoa Jurídica – Imposto de Renda de 20% sobre os rendimentos obtidos.

c) Tributação sobre o Ganho de Capital
Já em relação ao ganho de capital (eventual lucro na venda das cotas), a alíquota de IR é de 20% para qualquer cotista. A isenção de IR para as pessoas físicas foi definida pela Lei 11033, em sua nova redação, onde estabeleceu, em seu artigo 3º, dentre outras coisas, que:
1) As pessoas físicas que terão direito à isenção não poderão possuir 10% ou mais das cotas do Fundo;
2) O fundo deverá ter no mínimo 50 cotistas e ter suas cotas exclusivamente negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado.
O quotista estrangeiro será penalizado por IOF caso retorne seu investimento em menos de um ano.

Como se calcula a rentabilidade dos FIIs?

A rentabilidade dos fundos imobiliários é formada por dois componentes, a evolução da quota e o rendimento. O cálculo da evolução das é da mesma forma que se calcula a variação de preço de uma ação: Retorno da quota = Preço do final do período / Preço inicial do período. O cálculo da taxa de rendimento, o chamado yield, se dá pela mensuração de quanto rendimento o fundo pagou sobre preço ao final do período. O retorno do período é a soma dos dois componentes.

O cadastro para investimento em FIIs é diferente do cadastro de investimento em ações?

Não há nenhuma diferença. Os FIIs têm suas quotas negociadas no mesmo ambiente e, por isso, não precisam de nenhum cadastro diferenciado.

As cotas dos FIIs podem ser usadas como margem em operações com derivativos?

Não. Apenas algumas classes específicas de ativos são autorizadas como cobertura de margem, o que não ocorre com a cota de FII.

Por que alguns fundos possuem taxas de rendimento tão diferentes entre si tendo ativos bastante semelhantes na carteira?

A taxa de rendimento, por ser calculada sobre o valor da última quota do período, é composta por dois números de naturezas diferentes: o primeiro é o rendimento ocorrido no período, portanto, evento passado; o segundo retrata a expectativa de valor do imóvel ou atividade desenvolvida pelo fundo, o que incorpora um componente de rentabilidade futura. Assim, se algum empreendimento da carteira do fundo trouxer grandes incrementos de rentabilidade, a tendência de sua quota é se valorizar, o que reduz a taxa de rendimento, por ser inversamente proporcional ao preço da quota. Por isso, mesmo que o aluguel continue fixo, o Yield (taxa de rendimento) se altera pela variação do valor da quota.

Posso resgatar as minhas cotas?

Não é possível resgate nos Fundos imobiliários. O prazo do fundo geralmente é indeterminado e a liquidez se dá ou via negociação da quota no mercado secundário ou amortização das quotas pela liquidação do investimento.

As quotas dos FIIs têm boa liquidez?

Se comparadas com investimentos diretos em imóveis, a liquidez dos FIIs têm em média maior liquidez. Contudo, se comparado com algumas ações, a liquidez dos FIIs não apresentam altos índices. Os 5 fundos com maiores taxas de negociação nos 12 meses até março tiveram de 11 a 35% de suas quotas negociadas no período.
A Ourinvest historicamente oferece liquidez a quem quer deixar a posição em seus fundos para fomentar e facilitar o investimento a seus quotistas.

Os Fundos Imobiliários só podem investir em empreendimentos comerciais?

Os FIIs podem investir em uma grande gama de ativos da base imobiliária, desde o empreendimento ainda no papel, passando por títulos imobiliários e até ações de companhias abertas do setor imobiliário, portando, os empreendimentos comerciais não são o objeto exclusivo dos fundos.

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Sobre o autor

André Momberger

André Momberger

Administrador de Empresas com Especialização em Marketing e Finanças.

Financial Advisor, atua no mercado desde 2001 e como trader profissional desde 2004.

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