Fonte: XP Investimentos
Em um ambiente macroeconômico de incertezas, a diversificação de riscos adquire importância ainda maior. Nesse contexto, os Fundos Imobiliários Híbridos, que possuem investimentos em imóveis de segmentos distintos, se estabelecem como uma excelente opção de investimento no mercado imobiliário. A seguir, saiba o que esperar para o FIIs desse segmento e quais são as nossas recomendações.
Fundos Imobiliários Híbridos
Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimentos em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante, pois os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos. Nossa perspectiva para o segmento varia de acordo com o setor econômico com maior peso entre os imóveis do FII.
Conforme explorado em relatório recente, os imóveis do segmento de Lajes Corporativas, após serem fortemente atingidos pelos impactos da pandemia de COVID-19, devem continuar seguindo a tendência mais recente de redução nos seus níveis de vacância. O segmento apresenta grandes disparidades de preços e vacância entre diferentes regiões do país, e nossa visão para o médio prazo é mais favorável para imóveis de classes A e A+ localizados em regiões prime da cidade de São Paulo.
Também explorado em outro relatório do último mês, os Galpões Logísticos tiveram uma boa recuperação recente nos preços dos aluguéis, ainda durante o ano de 2021. Com isso, observamos também a entrada de novos estoques acima da média histórica, levando a um leve aumento nas taxas de vacância. Dada a maior rapidez para construção dos imóveis deste segmento, esperamos um retorno mais rápido a um equilíbrio de preços e taxas de vacância, e um crescimento moderado no médio prazo, em linha com a evolução do PIB doméstico.
Os FIIs com maior foco em imóveis de Varejo Alimentício tendem a apresentar menor volatilidade, oferecendo relativa proteção aos movimentos do ciclo econômico no médio prazo. Neste setor, grande parte dos imóveis de FIIs são locados para lojas do formato “atacarejo”, e, para os próximos anos, esperamos um aumento gradual no market share das varejistas com esse formato, inclusive com a abertura de novas lojas. Esse movimento deve gerar novos aluguéis de lojas com ampla metragem e termos contratuais favoráveis, o que tende a ser positivo para FIIs com tais investimentos. O setor também deve se beneficiar no curto prazo com a Copa do Mundo 2022 e a recente elevação do valor do Auxílio Brasil, que devem ser positivos para o faturamento do varejo alimentício, beneficiando FIIs com contratos que incluem um aluguel variável proporcional às vendas das lojas.
Já os FIIs com exposição a imóveis utilizados no Varejo Educacional tendem a apresentar comportamento também relativamente estável das receitas no médio prazo, porém particularmente sujeitos aos movimentos de expansão e consolidação dos grandes grupos educacionais. Como os aluguéis geralmente são parte relevante do fluxo de caixa dessas instituições, a escolha do local é estratégica para as empresas do setor educacional. Nossa visão é de que a estrutura atual das instituições de ensino já atende a suas ambições de curto prazo, considerando a captação de alunos ainda inferior aos níveis pré-pandemia. Para o médio prazo, avaliamos que o crescimento do setor deve ocorrer em linha com o crescimento do emprego e renda, porém deve se concentrar no ensino à distância, que demanda reduzida infraestrutura de imóveis. Já os estabelecimentos educacionais classificados como premium, que atualmente têm boa participação nos imóveis locados dos FIIs, devem conseguir apresentar algum crescimento no ensino presencial, tendo também uma maior facilidade de repassar aos seus preços a inflação observada.
A Selic e os FIIs Híbridos
Com o ciclo de elevação da taxa de juros Selic iniciado em 2021, o valor de mercado dos fundos imobiliários em geral vem sofrendo queda, tanto pelo arrefecimento da demanda por imóveis e a atividade econômica em geral, quanto pela maior atratividade, relativamente a outras classes de ativos, alcançada pelos investimentos de renda fixa, conforme pode ser observado na relação Valor de Mercado X Valor Patrimonial dos fundos híbridos.
Após o choque do período inicial da pandemia, o indicador chegou a recuperar seus níveis acima de 100% ainda em 2020, porém os valores entraram em queda gradual a partir de 2021, até se estabilizarem atualmente entre os níveis de 85% e 90%. Essa relação deve apresentar alguma recuperação no próximo ano, à medida em que a inflação retorne à meta e os níveis de juros de longo prazo comecem a se reduzir.
Assim como em outros segmentos de FIIs de Tijolo, entendemos que os descontos atuais nos preços dos fundos do setor apresentam boas oportunidades para os investidores orientados ao médio e longo prazo que desejam obter ganhos de diversificação com esse tipo de ativo, ao mesmo tempo em que obtêm bom potencial de valorização nos investimentos com a retomada gradual da atividade econômica.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
O CSHG Renda Urbana tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento, priorizando a aquisição de empreendimentos imobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística. O Fundo é destinado a investidores em geral e tem prazo de duração indeterminado.
Portfólio: O CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo, tanto supermercados (37% da receita contratada), quanto de vestuário (23%) e educacional (29%). O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos, mas também em cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (que, somados, representam 22,5% do patrimônio do fundo).
O fundo possui um portfólio com ativos resilientes, como os do segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos (82% da receita contratada), vencimentos concentrados após 2025 (83%) e inquilinos com boa qualidade de crédito (como, por exemplo, Lojas BIG, Pernambucanas, YDUQS). Recentemente, o fundo adotou a estratégia de venda a varejo de alguns ativos com valor total de R$ 150 milhões, a um lucro total estimado em R$ 45 milhões. Durante o primeiro semestre deste ano, o fundo anunciou a venda de sete lojas, com lucro total de aproximadamente R$ 23,3 milhões. Em fatos relevantes divulgados durante o mês de julho, o fundo anunciou ainda duas novas vendas, com lucro total adicional de aproximadamente R$ 5,1 milhões. Os gestores ainda sinalizaram a intenção de vender outros imóveis do portfólio com ganho de capital, visando melhor precificar o fundo no mercado secundário e reforçar a qualidade do portfólio.
Visão e Recomendação da XP Investimentos: Avaliado que o fundo detém bons ativos, com contratos de aluguel a preços favoráveis e prazos longos, trazendo boa previsibilidade para as receitas do fundo. Acreditamos também que a gestora vem obtendo sucesso com seu processo de reciclagem do portfólio, conseguindo negociar bons preços para seus ativos. Dessa maneira, mantemos nossa recomendação de COMPRA, com preço-alvo de R$ 136/cota.
Kinea Real Estate (KNRI11)
O fundo tem como objetivo gerar renda de aluguel mensal através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.
Portfólio: O fundo híbrido Kinea Real Estate é um dos maiores fundos imobiliários listados na Bolsa. Atualmente, possui participação em 12 edifícios corporativos e 9 galpões logísticos, que somam mais de 765 mil m² de ABL e estão localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. A receita do fundo está concentrada em São Paulo (68%), seguido do Rio de Janeiro (17%) e Minas Gerais (15%). Os contratos atípicos representam 59% da receita do fundo. O prazo médio dos contratos de aluguel é de 10,4 anos, e 77% da receita total vem de contratos com vencimento após o ano de 2025.
Atualmente, o segmento de lajes corporativas representa 42% da receita do fundo. Na cidade de São Paulo, a maioria dos imóveis se encontra nas regiões de Pinheiros e Itaim Bibi. Toda a vacância atual do fundo se encontra nesta parte do portfólio, sendo 80% da mesma encontrada nos imóveis localizados no Rio de Janeiro. Já o portfólio de galpões logísticos do fundo responde por 58% de sua receita, e se encontra com taxa de ocupação de 100% e contratos predominantemente atípicos, o que tende a reduzir o risco de vacância. A maior parte dos ativos se encontra na Região Metropolitana de São Paulo ou em cidades conectadas a grandes rodovias que levam à capital do estado. O portfólio também inclui um ativo localizado em Pouso Alegre/MG e outro no Rio de Janeiro/RJ. Os ativos logísticos fundo possuem inquilinos de grande porte como Lojas Renner, Magazine Luiza, Marisa e Kimberly Clark, que tendem a apresentar um menor risco de crédito.
Visão e Recomendação da XP Investimentos : Em nossa opinião, o fundo possui boa diversificação de inquilinos, setores e segmentos, o que diminui consideravelmente seus riscos. Além disso, a parcela do portfólio de Lajes Corporativas possui, na nossa visão, algum upside de valorização, de modo que acreditamos ser o fundo uma boa alocação para investidores de médio prazo, de modo que elevamos nossa atual recomendação para COMPRA, com preço-alvo de R$ 172/cota.
RBR Properties (RBRP11)
O fundo tem o objetivo de gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de ativos imobiliários.
Portfólio: O RBR Properties é um fundo imobiliário com alocações diretas em lajes corporativas e um ativo de varejo educacional, além de investimento indireto em galpões logísticos através da posse de 29% das cotas do FII RBRL11. Esses investimentos constituem a estratégia “core” do fundo, porém o mesmo também tem alocação em sua estratégia “tática” (atualmente 2,8% do patrimônio líquido), que busca ganhos de arbitragem via FIIs listados, e sua estratégia de liquidez (5,3% do PL) com ativos de renda fixa. O fundo também possui um ativo em desenvolvimento (1,7% do PL), o Projeto Jesuíno Cardoso, próximo à Av. Faria Lima, em São Paulo/SP. Os ativos do fundo estão concentrados no estado de São Paulo (respondendo por 93% da receita e 89% da ABL), estando o restante localizado no estado do Rio de Janeiro (2 ativos, respondendo por 7% da receita e 11% da ABL). Um dos ativos do fundo, localizado na região de Sto. Amaro, em São Paulo/SP, se encontra em uso por uma instituição de ensino, e responde por 3% da receita do fundo. Além disso, os contratos atípicos representam 55% da receita do fundo, e 60,2% dos vencimento dos contratos estão previstos para a partir de 2026. O fundo reporta uma vacância física atual de 9%, e uma vacância financeira de 4%.
O ativo mais representativo do fundo é o Edifício River One, equivalente a 42% do PL e 46% da ABL do fundo, localizado na região de Pinheiros, em São Paulo/SP. O imóvel se encontra com 93,8% de vacância e tem Renda Mínima Garantida (RMG) até o 4º trimestre de 2022. A gestora do fundo estima um impacto do fim da RMG nos dividendos de R$ 0,21/cota com o nível de vacância atual, um impacto de R$ 0,11/cota em um cenário de 50% de vacância, e um impacto de R$ 0,04/cota em um cenário de 20% de vacância.
Visão e Recomendação da XP Investimentos : No curto prazo, a perspectiva para o fundo depende fortemente da capacidade da gestora de reduzir a vacância do River One, principal ativo do fundo. Acreditamos que o ativo possui alta qualidade e boa localização, porém as incertezas com relação à demanda por imóveis deste segmento seguem altas, de modo que iniciamos nossa cobertura com recomendação NEUTRA e preço-alvo de R$ 74/cota.
